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“借名买房”,风险大!你会处理“借名买房”的问题吗?
采访律师:何敬伟律师律师发布日期:2016.06.15

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 “借名买房”,风险大!你会处理“借名买房”的问题吗?

  何律师您好:

  我是智飞微信通的编辑小马,很高兴邀请到您参加我们本期的律师微访谈节目!

  栏目:智飞微访谈

  主持人:智飞微信通编辑小马

  嘉宾:何敬伟律师

  本期访谈主题:“借名买房”,风险大!你会处理“借名买房”的问题吗?


  【访谈材料】:近年,借名买房纠纷频发,为了贪图便宜或规避法律、政策的限制性规定等,很多人都会选择借名买房,即购房人作为实际出资人购买房屋,登记于他人名下,但所有权仍属于出资人。

  今天的访谈我们邀请到资深专家何敬伟律师为大家解答一下借名买房风险的法律问题。


  █律师访谈

  一、主持人:“借名买房”的背后,隐藏着巨大的法律风险,请何律师为大家分析一下有哪些法律风险?

  何律师:之所以出现“借名买房”的情况,主要是买房人基于各种各样的原因,为规避法律限制或转移资产、逃避债务而采取的一种变通做法,看似能够获取眼前的利益,但实际上却暗藏着许多意想不到的风险:(一)如果被借名人反悔,借名人若不能证明双方存在事实上的委托代理关系和支付房款的事实,要想取得房屋产权或收回房屋会非常困难;(二)如果被借名人对外有债务,那么他的债权人可以要求法院查封并拍卖房屋;(三)如果被借名人意外死亡,那么该房屋会因为继承关系而被继承;(四)如果被借名人将房屋转让于他人或设定抵押,借名人将会面临无法追回房屋的风险;(五)如果“借名买房”涉及经济适用房等保障性住房的,一经查实,可能会因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,购房合同认定为无效。

  二、主持人:被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?

  何律师:被借名人以自己为所有权人为由要求借名人腾退房屋,借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩,亦可以提出反诉,要求办理房屋过户登记手续,法院在同一案件中合并审理,可以节约借名人的诉讼成本。若借名人不反诉的,法院仅就其抗辩是否成立进行审理,此时,借名人的举证情况至关重要,若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在、以及借名人支付房款的事实,法院将会判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。否则,将面临败诉的风险。

  三、主持人:被借名人擅自出卖房屋怎么办呢?

  何律师:根据公示公信原则,被借名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与被借名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。到那时,借名人只能依据双方的协议要求被借名人承担相应的责任了。

  四、主持人:如何尽可能地规避“借名买房”带来的风险?

  何律师:建议当事人尽量不要采用“借名买房”的方式。如果确实需要采取借名方式购房的话,借名人要注意和被借名人签订书面协议,明确该房屋的实际出资人和实际权利人。同时,实际出资人要有证据意识,注意保存付款凭证、房屋买卖合同原件、与被借名人之间签订的协议等相关材料。为了防止被借名人擅自处分房屋,借名人还可以要求被借名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记,由被借名人作抵押人,将该房屋抵押给借名人。当然,这只是权宜之计,并不代表可以完全规避风险。

  五、主持人:非常感谢何律师的详细解答,那么,关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

  何律师:另外,在选“借用之名”时要慎重,要在亲属、朋友等亲近的人之间进行选择,这样可以降低法律风险,注意只能是“降低”风险,只要是借名,风险就会一直存在。


本文首发于智飞法律网,原文地址:http://www.lawbang.com/index.php/interview-index-detail-id-25.shtml,转载须注明出处,侵权必究。
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