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北京市房改房物业费的承担
来源:网络发布日期:2018.03.13

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    物业管理费指的是物业产权人、使用人委托物业管理单位为其提供物业产权服务所收取的费用,该项收费一般依据产权人与物业管理单位签订的物业服务合同而缴纳,但也因各地政策不同及房产类型不同产生区别。房改房因其特殊历史因素及区别于普通商品房的性质、地方政策等因素,在物业费问题上屡生争议。

    一、物业费常识

    (一)什么是物业管理费

    物业管理费,指的是物业管理公司按照服务合同为广大的物业使用人或者提供服务所收取的费用。一般是包括公共物业以及配套设施的维修保养费用,被聘请的物业管理人员的薪资,其中包括有工资、津贴、福利还有保险等等。除此之外还有垃圾清理费用,公共区域的花草植物的养护费用。

    (二)物业公司职责

    物业公司收取物管费,那么理所应当该为小区的业主提供服务,并且能够保证大家的人身安全,并且不轻易让陌生人进出小区,安排夜间巡视,进而保证小区的公共设施设备能够正常运行,还有小区绿化的保养等等,使小区有一个优美的环境。

    二、北京房改房物业费的承担

    (一)案例简析

    在原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司(以下简称瑞来隆安泰物业公司)与被告周某物业服务合同纠纷一案中。原告认为,中国南车集团公司(以下简称南车公司)将西城区某楼委托给其进行物业服务。原告一直按约履行物业委托合同约定的职责,但被告作为业主在接受了物业服务后,无故拖欠应缴费用,因此要求法院判令被告支付其欠缴的物业费用及本案诉讼费。

    一般来说,普通商品房物业费缴纳的直接依据为物业服务提供方与承受方双方签订的《物业服务合同》,物业服务提供方在提供物业服务后,物业承受方理应缴纳相应的物业费。但本案特殊性在于标的房屋的属性有不同,且从表面看物业服务合同的签订主体也并非业主与物业服务单位直接签订的。那么上述问题的出现是什么原因?且在诉讼中,被告辩称原告为之提供物业服务的标的房屋系房改房,因而物业费不应该由被告交纳。法院在审理过程中查明,该房屋确系房改房且自2000年房改购房后,该房屋没有进行过上市交易。。

    那么何为房改房,房改房在物业服务费上又有什么特殊之处?本案的物业服务费是否因房屋性质而导致原告败诉呢?

    房改房即已购公有住房,是指城镇职工根据国家及各地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房的前身为公有住房公房,它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。公有住房在建设完成后,由承租者按时向建设产权单位缴纳公有住房的租金及相关费用,另外,建设产权单位并与物业服务公司签订物业服务合同,由物业服务公司为公有住房及其受益人提供物业服务。

    我们都知道,普通商品住房一般按照《物业服务合同》的约定,谁享受服务,则由谁交物业费。但在本案中,法院经审查认定:房改房物业管理服务关系有其历史原因,涉及民生及稳定问题,故应遵循北京市相关文件的规定审理。因涉诉房屋按照房改政策出售给个人的时间发生在《北京市物业服务收费管理办法(施行)》实施前,中车公司在出售房屋时未与购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定,故应适用京建物(2006)30号文件的规定,即按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人,物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。涉案房屋系房改房,且并未上市交易,故根据现有证据,不能证明被告周某系缴纳物业费的适格主体,原告瑞来隆安泰物业公司所诉主体有误。因此,对原告瑞来隆安泰物业公司提起的本案诉讼应予驳回。

    除本案外,中国机床总公司与北京京机兴物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案((2016)京03民终623号)、北京市丰台城建物业管理公司与北京市南苑植物油厂物业服务合同纠纷案((2013)丰民初字第13283号)等多起案例裁判结果均肯定了上述规则。

    (二)北京地区关于房改房物业费缴纳的规定

    上述案例涉及到物业管理费缴纳问题在法律上的依据及关于房改房物业管理费缴纳的特殊问题:

    根据2006年1月1日生效的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第八条,物业服务费用由业主交纳,政府另有规定的除外。

    根据2006年2月8日生效的《关于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》,《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前,按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人,仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务,即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中,按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的,按照约定执行。

    三、结论

    根据上述案例及相关法律分析,我们可以得出看出,关于房改房的物业费承担问题,其与普通商品房物业费的承担主要因房屋性质不同及房改售房时间不同而导致差别。房改房上市交易转化为普通商品房后,此问题即不再有此问题。

    北京地区在地方发布的《关于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物业服务费缴纳问题的通知》生效前即2006年1月1日前房改售房的,除房改售房时另有约定外,物业费的物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体应维持不变。

    (以上观点仅为作者个人观点)

      来源:江垚 兰台房地产法评

    本文首发于智飞法律网,原文地址:http://www.lawbang.com/index.php/topics-list-baikeview-id-289297.shtml,转载须注明出处,侵权必究。
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